Le prêt in fine est un prêt dont la particularité est que l'emprunteur rembourse uniquement les intérêts d'emprunt tout au long de la durée du prêt. Le remboursement du prêt s'effectue à la dernière échéance. Autrement dénommé "Crédit in fine" ou "Crédit bullet" voire "Crédit à terme fixe", ce mode d'emprunt est souvent utiliser pour l'optimisation du conseil en défiscalisation immobilière.
Ouvert aux particuliers comme aux entreprises, pouvant être combiné avec un prêt classique, le prêt in fine permet d'accroître un capital foncier tout en profitant de réductions d'impôts. Effectivement, les intérêts remboursés chaque mois sont déductibles de l'impôt foncier.
Le mécanisme est simple. Vous empruntez pour l'achat d'une résidence ou d'un appartement mis en location. Les loyers remboursent en continu non seulement vos mensualités tout en capitalisant pour l'avenir par l'engrangement de revenus importants et surtout réguliers.
Le prêt in fine est donc généralement préconisé pour les clients fortement imposés ou percevant des rétributions foncières. A noter que les intérêts d'emprunt d'un prêt in fine peuvent être plus importants que ceux d'un prêt amortissable classique dans le cas de non apport personnel à la constitution de votre demande de prêt.
Les mensualités d'un prêt in fine étant moins élevées que pour un prêt classique, elles permettent de placer la somme restante pour pouvoir palier au remboursement final de l'emprunt. Ces bénéfices sont généralement placés sous forme d'assurance vie - ce qui laisse une garantie à l'organisme prêteur, comme aux héritiers en cas de décès de la personne ayant souscrit au dispositif.
En résumé, le prêt in fine est intéressant dans le cadre d'un investissement locatif. Il permet des déductions fiscales et parfois du déficit foncier. Il est cependant plus onéreux qu'un prêt classique et sous-entend que vous gardiez la capacité financière de rembourser en temps et en heure votre emprunt.
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Cette documentation My Courtier Angers a été mise à jour le 23/04/2024.
Le prêt in fine en résumé
Un prêt in fine permet de dissocier le paiement des intérêts et le remboursement du capital. Son capital se rembourse en une seule fois, à échéance du prêt. Pendant toute la durée du prêt, l'emprunteur ne rembourse donc que les intérêts d'emprunt. En effet, cela permet une déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers si vous souhaitez faire un investissement locatif. Plus vos intérêts sont élevés, plus votre réduction fiscale sera grande.
Il est important de noter que la déductibilité des prêts in fine, notamment dans le cadre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), présente des particularités. Depuis l'introduction de l'IFI, les prêts in fine sont considérés comme amortissables aux fins de l'impôt. Cela signifie que la valeur déductible du prêt diminue progressivement chaque année.
Par exemple, pour un prêt in fine contracté sur 10 ans, la valeur déductible sera réduite de 10 % chaque année. Cette mesure vise à empêcher que des biens financés par des prêts in fine soient totalement exonérés d'IFI jusqu'à l'échéance finale du prêt, lorsque le capital est remboursé. Il est vital pour les contribuables utilisant ou envisageant des prêts in fine pour financer des biens immobiliers soumis à l'IFI de bien comprendre cette règle. Elle peut effectivement influencer considérablement le montant de l'impôt dû chaque année.
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